北卡罗来纳州房地产 — 州法北卡 — 融资中文练习题

这套北卡罗来纳州房地产 — 州法「北卡 — 融资」练习共 12 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「北卡 — 融资」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 12 题。

1. 在北卡,用来为房地产贷款提供担保的标准文书是「信托契据」(deed of trust)。北卡的信托契据有几方当事人,分别是谁?

   • 三方:trustor(借款人)、beneficiary(贷款人)、以及持有出售权力的trustee — 正确答案
   • 两方:mortgagor(借款人)与mortgagee(贷款人),与传统mortgage完全相同
   • 四方:借款人、贷款人、trustee,以及作为必需当事人的高等法院书记官
   • 一方:仅由借款人签署,作为偿还贷款的个人承诺

   解析: 北卡大多数按揭贷款用「信托契据」担保,而非两方制的mortgage。信托契据有「三方」:trustor(借款人,将法定产权信托转让)、beneficiary(贷款人,受担保)、以及一名中立第三方trustee(受托人,持有违约时出售房产的权力)。传统mortgage只有两方(抵押人与受押人);trustee正是北卡这一文书的区别所在。Deed of trust（信托契据）: 北卡三方担保文书——trustor/借款人、beneficiary/贷款人、trustee/受托人。(G.S. Ch.45)

   参考手册: North Carolina Financing — deed of trust three-party security instrument (G.S. Ch.45)

2. 在北卡信托契据下,trustee(受托人)的角色是什么?

   • 中立第三方,持有出售权,若借款人违约则执行止赎 — 正确答案
   • 贷款人本身,因为在北卡银行总是为自己的贷款担任trustee
   • 借款人的律师,在整个贷款期间代表借款人利益
   • 一名州政府官员,须批准借款人就贷款所作的每一笔还款

   解析: trustee是中立第三方,为贷款人利益以信托方式持有法定产权(或出售权力)。借款人未违约时,trustee基本无所作为;一旦借款人违约,trustee便是执行power-of-sale(出售权)止赎并出售房产的一方。trustee「不是」贷款人,也「不是」借款人的代理人——受托人对双方都负有公正行事的义务。Trustee（受托人）: 持有出售权、违约时执行止赎的中立方。(G.S. Ch.45)

   参考手册: North Carolina Financing — trustee's role and power of sale (G.S. Ch.45)

3. 一名北卡借款人就一笔含「出售权条款」(power-of-sale)的信托契据贷款违约。在北卡,房产最常以何种方式被止赎?

   • 由trustee依出售权非司法止赎,且须经法院书记官听证 — 正确答案
   • 通过完整的司法止赎诉讼,这是北卡唯一允许的方式
   • 由贷款人径自重新进入并占有房产,无需法院或trustee参与
   • 在漏付当日契据自动转移给贷款人

   解析: 由于北卡信托契据赋予trustee「出售权」(power of sale),止赎通常是「非司法」(non-judicial)的:trustee在高等法院书记官(clerk of superior court)主持听证后通过出售来止赎,而非由贷款人提起完整诉讼以取得法院止赎判决。出售权程序比司法止赎诉讼更快更省,故为北卡标准做法。Power-of-sale foreclosure（出售权止赎）: 由trustee执行的非司法止赎。(G.S. Ch.45)

   参考手册: North Carolina Financing — power-of-sale (non-judicial) foreclosure (G.S. Ch.45)