北卡罗来纳州房地产 — 州法北卡 — 披露（RPOADS 与 MOG）中文练习题

这套北卡罗来纳州房地产 — 州法「北卡 — 披露（RPOADS 与 MOG）」练习共 14 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「北卡 — 披露（RPOADS 与 MOG）」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 14 题。

1. 根据北卡罗来纳州《住宅财产及业主协会披露法》(G.S. 第47E章),下列哪类卖方必须向买方交付 RPOADS 披露声明?

   • 转售含一至四个居住单元的住宅财产的所有者 — 正确答案
   • 仅出售四层以上商业写字楼的卖方
   • 仅出售无住宅空地的卖方
   • 买方经纪人,须替卖方编写并签署该声明

   解析: RPOADS 适用于含一至四个居住单元的住宅房地产的转让(出售、交换、期权、带购买期权的租赁)。此类住宅在转售时,其「所有者」(owner)必须填写并交付《住宅及业主协会披露声明》。它不适用于商业地产或无住宅的空地。RPOADS（住宅及业主协会披露声明,Residential Property and Owners' Association Disclosure Statement）: 北卡针对1-4单元住宅转售的强制性卖方披露表。(G.S. §47E-2, §47E-4)

   参考手册: North Carolina Disclosures — RPOADS applies to owners of 1-4 unit residential property (NC Residential Property Disclosure Act, G.S. §47E-2)

2. 在北卡 RPOADS 披露声明中,卖方对某一项目勾选「No Representation(不作陈述)」框,意味着什么?

   • 卖方对该项目状况不作任何陈述,且无须在表格上披露其对该项的了解 — 正确答案
   • 卖方证明该项目处于完好工作状态
   • 买方就该项目放弃一切检查权
   • 该项目自动排除在交易之外并由卖方移除

   解析: 北卡 RPOADS 独有的特点是:对任何项目,卖方均可回答「No Representation(不作陈述)」,即卖方选择对该项目的状况「不作任何陈述」——卖方不作任何承诺,且无须在表格上披露其对该具体项目的了解。因此就标记为「不作陈述」的项目而言,北卡的披露制度在很大程度上是「买方自负其责(buyer beware)」。(这并不消除经纪人独立的重大事实披露义务——见其他题。)No Representation（不作陈述）: 卖方拒绝就该项目的状况作出陈述。(G.S. §47E-4(b))

   参考手册: North Carolina Disclosures — RPOADS 'No Representation' option lets the seller make no statement on an item (G.S. §47E-4(b))

3. 北卡卖方必须在何时向潜在买方交付 RPOADS 披露声明?

   • 在买方提出购买要约之时或之前 — 正确答案
   • 仅在过户结算时、交付契据之前
   • 在过户后30天内,以挂号信寄出
   • 仅在买方以书面形式特别要求时

   解析: 卖方必须在买方提出购买、交换或期权要约「之时或之前」(不得晚于该时点)向买方交付 RPOADS 披露声明。若在合同成立后才交付,将触发买方的法定撤销权。Disclosure timing（披露时机）: 在买方要约之时或之前。(G.S. §47E-5)

   参考手册: North Carolina Disclosures — RPOADS must be delivered at or before the buyer's offer (G.S. §47E-5)