纽约州房地产 — 州法纽约州 — 地产、契据、登记、公寓与合作社中文练习题

这套纽约州房地产 — 州法「纽约州 — 地产、契据、登记、公寓与合作社」练习共 16 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「纽约州 — 地产、契据、登记、公寓与合作社」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 16 题。

1. 在纽约,购买合作公寓(co-op)的买家实际取得什么,这种权益如何分类?

   • 合作社公司的股份加上一份专有租约——归类为个人财产(动产) — 正确答案
   • 对该公寓单元的完全所有权加上共有部分的不分割权益——归类为不动产
   • 对该单元已登记的契据加上一份单独的土地租约——归类为租赁不动产权益
   • 业主协会的会员资格加上对该单元的契据——归类为共有公寓(condominium)权益

   解析: 纽约合作公寓由合作社公司(cooperative corporation)拥有;买家取得该公司的股份(shares of stock)加上一份占用特定单元的专有租约(proprietary lease)。因为买家拥有的是股票和租约,而非土地或建筑,合作社权益属于「个人财产/动产」(personal property),而非不动产。这是纽约最常考的区别。Proprietary lease（专有租约）: 合作社公司给股东、允许其占用单元的租约。

   参考手册: New York Estates & Ownership — Co-op nature (NY cooperative = shares of stock + proprietary lease = personal property)

2. 根据纽约《共有公寓法》(《不动产法》第9-B条),共有公寓(condominium)单元如何被拥有?

   • 对各自单元的完全所有权加上共有部分的不分割权益——属于不动产 — 正确答案
   • 公司股份加上专有租约——属于个人财产
   • 向出资方(sponsor)承租固定期限的租约,不拥有单元
   • 对整栋建筑的共有共同权(tenancy in common),没有单独拥有的单元

   解析: 《不动产法》§339-g 规定每个共有公寓单元连同其共有权益「在一切方面构成不动产」(real property)。共有公寓业主对各自单元持有完全所有权(fee title),外加对共有部分(走廊、土地、屋顶等)的不分割权益。这与合作社(股票+租约=个人财产)相反。Common elements（共有部分）: 共有公寓中由全体业主共同拥有的部分,见 §339-e。

   参考手册: New York Condominium Act — Unit ownership (RPL Art.9-B §339-g: unit + common interest = real property)

3. 买家想购买纽约的合作公寓。在成交前通常需要哪项批准,而这是典型的共有公寓(condominium)买卖所不需要的?

   • 合作社公司董事会对买家的批准 — 正确答案
   • 纽约州务厅(Department of State)对买家的批准
   • 当地建筑部门向买家签发的入住许可证(certificate of occupancy)
   • 在契据登记前由县书记官(county clerk)对买家的批准

   解析: 因为合作社是一家公司,合作社的「董事会」(board of directors)必须先批准准股东(通常需经申请和面试)才能完成股份转让。共有公寓董事会一般不能否决买家,而只持有优先购买权(right of first refusal)。Co-op board approval（合作社董事会批准）: 董事会批准或拒绝准购股东的权力。

   参考手册: New York Co-op Transfers — Board approval (cooperative corporation board must approve the shareholder/lessee)