纽约州房地产 — 州法纽约州 — 披露（PCDA）中文练习题

这套纽约州房地产 — 州法「纽约州 — 披露（PCDA）」练习共 12 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「纽约州 — 披露（PCDA）」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 12 题。

1. 根据纽约《房屋状况披露法》(RPL 第14条),谁必须填写并交付《房屋状况披露声明》(PCDS)?

   • 一至四户住宅的卖方 — 正确答案
   • 代表卖方的挂牌经纪人
   • 买方的律师
   • 纽约州务厅

   解析: PCDA 要求住宅房产(一至四户住宅)的卖方填写并向买方交付 PCDS。这是卖方的法定义务,而非挂牌经纪人的义务;经纪人只协助。Property Condition Disclosure Statement(房屋状况披露声明):卖方填写、披露1-4户住宅已知状况的表格。依据:纽约 RPL §461-462。

   参考手册: New York Disclosures — Property Condition Disclosure Act, who delivers (RPL Art.14 §461-462)

2. 纽约卖方必须在何时向买方交付《房屋状况披露声明》?

   • 在买方签署具约束力的买卖合同之前 — 正确答案
   • 在成交过户时
   • 在合同签署后三天内
   • 仅在买方书面要求时

   解析: RPL §462 要求在买方签署具约束力的买卖合同之前交付 PCDS;随后将双方签字的副本附于合同。签约后才交付不符合法律。Binding contract of sale(具约束力的买卖合同):已签署的购买协议。依据:纽约 RPL §462。

   参考手册: New York Disclosures — timing of PCDS delivery before contract signing (RPL §462)

3. 2024年修正案(S5400,2024年3月20日生效)对纽约《房屋状况披露法》作出了什么重大改变?

   • 取消了卖方以500美元抵扣代替交付披露声明的选项 — 正确答案
   • 将替代抵扣额从500美元提高到1000美元
   • 豁免所有公寓的披露义务
   • 将披露截止时间改到成交日

   解析: 自2024年3月20日起,S5400 取消了卖方在成交时向买方提供500美元抵扣以代替交付 PCDS 的旧选项。如今几乎所有1-4户住宅卖方都必须实际填写并交付该声明;旧的「给500美元代替」建议已过时。Credit-in-lieu(替代信用额度):已被废除的500美元成交抵扣选项。依据:纽约 RPL 第14条 2024年修正案(S5400)。

   参考手册: New York Disclosures — 2024 PCDA amendment eliminating the $500 credit (RPL Art.14, S5400)