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加州房地产 — 州法加州 — 融资中文练习题

加州 — 融资第 1/13 题

本主题共 13 题 · 本次随机抽 13 题

加州房地产经纪人在为招揽出借人或借款人(或为贷款/抵押服务)收取「预付费」之前,必须做什么?

加州驾照手册

所有题目均基于加州官方驾照手册，答错时请查阅对应章节加强记忆。

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这套加州房地产 — 州法「加州 — 融资」练习共 13 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「加州 — 融资」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 13 题。

对于以不动产作担保的「非消费」贷款（且非持牌经纪人发放或安排的贷款），根据加州宪法的高利贷条款,加州法定最高利率是多少?
- 每年10%与「5%加旧金山联邦储备银行贴现率」两者中的较高值 — 正确答案
- 固定每年7%,没有任何例外
- 所有不动产贷款固定每年12%
- 加州任何贷款都没有利率上限
解析: 根据加州宪法第十五条第1节,用于非个人/家庭/家用目的的贷款,利率上限取以下两者中的较高值:(a)每年10%,或(b)每年5%加上旧金山联邦储备银行的贴现率。固定10%上限(不含联邦利率选项)仅适用于消费贷款。Usury（高利贷）:收取超过法定上限的利息。来源:加州宪法第十五条第1节。
参考手册: California Financing — Usury limit (Cal. Const. Art. XV §1)
一名加州持牌房地产经纪人协商并安排了一笔以信托契据担保的私人硬钱贷款,向借款人收取14%利息。这笔贷款是否受加州高利贷上限约束?
- 不受约束——由持牌房地产经纪人发放或安排且以不动产担保的贷款豁免高利贷 — 正确答案
- 受约束——经纪人参与没有区别;14%超过10%上限,属于高利贷
- 仅当借款人是公司而非个人时才豁免
- 仅当贷款期限短于一年时才豁免
解析: 不受约束。加州宪法第十五条第1节豁免任何「由」持牌房地产经纪人「发放或安排」且以不动产留置权部分或全部担保的贷款。因此经纪人安排的不动产贷款不受高利贷利率限制,这正是经纪人能安排更高利率私人/硬钱贷款的原因。Broker-arranged loan（经纪人安排的贷款）:持牌经纪人作为代理人参与的不动产贷款,豁免高利贷。来源:加州宪法第十五条第1节。
参考手册: California Financing — Usury exemption for broker-arranged loans (Cal. Const. Art. XV §1)
以下哪类出借人在发放以不动产担保的贷款时「豁免」加州高利贷上限?
- 州立或联邦特许银行 — 正确答案
- 直接将个人储蓄借给朋友、无经纪人参与的私人个人
- 在私人交易中独自回承本票的卖方
- 从邻居处汇集资金的无牌投资者
解析: 加州宪法第十五条第1节及相关法规豁免一长串机构性和持牌出借人——包括银行、信用合作社、储蓄贷款(建房贷款)协会、工业贷款公司和持牌当铺——不受高利贷上限约束。直接出借个人资金的私人个人(无经纪人安排且无豁免身份)不在豁免名单内,因此必须遵守高利贷上限。Exempt lender（豁免出借人）:宪法免除其高利贷利率约束的一类出借人。来源:加州宪法第十五条第1节。
参考手册: California Financing — Usury exemption for institutional lenders (Cal. Const. Art. XV §1)