加州房地产 — 州法加州 — 合同中文练习题

这套加州房地产 — 州法「加州 — 合同」练习共 18 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「加州 — 合同」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 18 题。

1. 根据加州《商业与职业法典》第10176(f)条，每份独家挂牌合同必须包含什么，才能使持照人免受纪律处分？

   • 确定且具体的最终完全终止日期 — 正确答案
   • 载明挂牌持续至物业售出为止的条款
   • 由 DRE 固定的佣金费率
   • 自动续期条款

   解析: 第10176(f)条规定：持照人若依据未载明确定且具体的最终完全终止日期的独家挂牌或买方代理合同主张报酬，构成纪律处分事由。因此在加州，没有结束日期（如「直至取消为止」）的独家挂牌是不当的。英文术语 Definite termination date（确定终止日期）：独家挂牌自动结束的具体日历日期。（BPC §10176(f)。）

   参考手册: California Contracts — Definite termination date of exclusive listings (BPC §10176(f))

2. 在加州，哪种挂牌使挂牌经纪在挂牌期内无论由谁售出物业都能获得佣金——即使是业主本人售出？

   • 独家销售权挂牌 — 正确答案
   • 独家代理挂牌
   • 公开挂牌
   • 净价挂牌

   解析: 独家销售权挂牌（exclusive-right-to-sell）使挂牌经纪在挂牌期内物业售出时即有权获得佣金，无论由谁促成买方，包括业主本人。独家代理挂牌允许业主本人售出而无需付佣金；公开挂牌只向实际促成买方的经纪付佣金。加州对两种独家形式仍要求确定的终止日期（BPC §10176(f)）。英文术语 Exclusive-right-to-sell（独家销售权挂牌）：挂牌期内任何售出都向经纪付佣金的挂牌。（BPC §10176(f)；加州挂牌合同实务。）

   参考手册: California Contracts — Listing types (exclusive-right vs exclusive-agency vs open) (BPC §10176(f))

3. 加州的独家代理挂牌与独家销售权挂牌的关键区别在于？

   • 卖方可本人售出而无需向经纪付佣金 — 正确答案
   • 独家代理挂牌无需终止日期
   • 同时指定多名经纪
   • 经纪保留高于卖方净价的部分

   解析: 在独家代理挂牌下，卖方指定一名经纪为唯一代理，但卖方保留本人售出物业而无需付佣金的权利；只有当该经纪或另一代理促成买方时经纪才获报酬。在独家销售权挂牌下，即使业主本人售出经纪仍获报酬。两者均为独家形式，且均需确定的终止日期（BPC §10176(f)）。英文术语 Exclusive-agency（独家代理挂牌）：一名经纪，但业主仍可免佣金自售。（加州挂牌实务；BPC §10176(f)。）

   参考手册: California Contracts — Exclusive-agency vs exclusive-right-to-sell (BPC §10176(f))